Software de imobiliária conhecia imóvel. Software de hotel conhecia quarto e diária. Nenhum segurava um quarto dentro de um imóvel com um inquilino dentro do quarto em contrato de noventa dias, então os apartamentos compartilhados da empresa não cabiam em lugar nenhum.
O quarto não é o imóvel, e o inquilino não é o quarto
Uma operadora de moradia por assinatura, depois de quase dois anos testando sistemas de imobiliária, hotel e hospitalidade que não conseguiam modelar quartos dentro de apartamentos, levou estoque, manutenção, vistorias e check-outs para um sistema em que o quarto pertence ao imóvel, o inquilino ao quarto, e todo chamado, formulário e painel pende desses vínculos.
Uma operadora de moradia por assinatura que administra quartos dentro de imóveis, e inquilinos dentro de quartos.
A Divid administra ativos residenciais para renda em nome de investidores, em Florianópolis, no modelo de moradia por assinatura: unidades mobiliadas e prontas para morar, compartilhadas ou individuais, em contratos a partir de noventa dias.
Moradia por assinatura
2018Ano em que a empresa nasceu, com Gabriel Accetta e Arthur Estrella
400Apartamentos sob gestão, conforme informado à imprensa regional no fim de 2023
90 diasPrazo mínimo de contrato no modelo de long stay
FlorianópolisOnde administra ativos residenciais para renda em nome de investidores
94, de 70 a 75Índice de satisfação em manutenção hoje, contra a faixa anterior ao sistema
Quase 2 anosTempo testando outros sistemas antes de achar um que modelasse a operação
400Apartamentos sob gestão
90 diasPrazo mínimo de contrato no modelo de long stay
“O problema principal que nos levou a contratar a plataforma foi a inflexibilidade dos sistemas disponíveis. A gente testou por quase dois anos antes de encontrar: soluções para imobiliárias, para hotéis, para empresas de hospitalidade, muito focadas em dores específicas, e a gente estava desenvolvendo uma empresa um pouco diferente de todas essas. No início tínhamos muitos apartamentos compartilhados, e os sistemas do mercado não permitiam que eu tivesse quartos relacionados a um imóvel. Eram sempre imóveis, numa imobiliária. Nenhum tinha a flexibilidade que a gente precisava.”
Arthur EstrellaCofundador, na entrevista gravada
AntesDepois
- Imóvel como única unidade, em software de imobiliáriaImóveis, quartos e inquilinos como registros ligados
- Dado de estoque mal relacionado entre ferramentasUm estoque de imóveis e quartos, com inquilinos vinculados
- Chamado de manutenção à mão e por mensagemFormulários de chamado, com automações em gatilhos definidos
- Vistoria e check-out tratados caso a casoFluxos de vistoria e check-out rodando por formulário e automação
- Performance da carteira montada quando precisavaPainéis de performance, ticketing de ocupação e ociosidade, usados para definir prioridade da semana e do mês
- Comercial conferindo detalhe de imóvel perguntandoComercial integrado à operação, conferindo características e batendo oferta com estoque nos mesmos registros
- Mensagem a inquilino, proprietário e fornecedor digitadaAutomações de e-mail e WhatsApp
O que não foi trocado. O sistema comercial próprio ficou e foi integrado. E-mail e WhatsApp ficaram como canais. Inquilinos, proprietários e fornecedores são os mesmos; a operação em volta deles agora é registrada e disparada.
O gargalo era operacional, não comercial
A Divid administra ativos residenciais para renda em nome de investidores, em Florianópolis, no modelo de moradia por assinatura: unidades mobiliadas e prontas para morar, compartilhadas ou individuais, em contratos a partir de noventa dias. Nasceu no fim de 2018 com os sócios Gabriel Accetta e Arthur Estrella, a partir do programa de inovação aberta LinkLab da ACATE e de uma parceria com a imobiliária Brognoli, e viu um mercado que, nas palavras do fundador, era amador em todas as pontas; o objetivo era dar a inquilino e investidor uma experiência melhor: gestão mais transparente, rentabilidade melhor, menos atrito. No fim de 2023, informava cerca de quatrocentos apartamentos sob gestão e faturamento triplicado em um ano.
Moradia por assinatura não é imobiliária nem hotel, e o dado dela não cabe em nenhum dos dois. Imobiliária administra imóvel; hotel administra quarto e diária. A Divid administra um imóvel que contém quartos que contêm inquilinos em contratos sobrepostos de prazos diferentes, com manutenção, vistoria e check-out acontecendo no nível do quarto enquanto propriedade, rentabilidade e relatório acontecem no nível do imóvel. Software feito para uma ponta disso não segura a outra.
Por isso o gargalo era operacional, não comercial. Inquilino e investidor existiam. O que a empresa não achava, em quase dois anos tentando, era um sistema cuja estrutura batesse com a dela, e enquanto não tinha, cada processo rodava no que a ferramenta mais próxima permitia mais uma pessoa cobrindo o buraco.
Um modelo operacional novo e só modelos de dado velhos para rodar
“O problema principal que nos levou a contratar a plataforma foi a inflexibilidade dos sistemas disponíveis. A gente testou por quase dois anos antes de encontrar: soluções para imobiliárias, para hotéis, para empresas de hospitalidade, muito focadas em dores específicas, e a gente estava desenvolvendo uma empresa um pouco diferente de todas essas. No início tínhamos muitos apartamentos compartilhados, e os sistemas do mercado não permitiam que eu tivesse quartos relacionados a um imóvel. Eram sempre imóveis, numa imobiliária. Nenhum tinha a flexibilidade que a gente precisava.”
A empresa testou várias soluções de mercado em sequência. Cada uma resolvia bem um problema vizinho e mal este.
Estoque, manutenção, vistoria e check-out eram tratados com o que a ferramenta da vez permitia e o resto à mão, o que deixava o back office lento e o dado da carteira difícil de relacionar.
Pelo relato do fundador, o índice de satisfação do inquilino com manutenção ficava entre 70 e 75 antes do sistema, um patamar que ele hoje trata como o problema que era.
O padrão: uma empresa com modelo operacional novo e só modelos de dado velhos para rodar. Nada estava quebrado; a empresa crescia. Mas todo processo que não cabia na ferramenta era carregado por uma pessoa, e a quantidade desses processos crescia com a carteira.
Item a item, o que fazia cada trabalho antes e o que faz hoje
“Para mim, na minha posição, o que eu mais gosto são os painéis, porque consigo visualizar basicamente toda a minha operação em poucas telas. Todos os dados da nossa empresa estão no sistema, então os painéis que a gente gera a partir do dado que a gente gera, e do que o cliente gera usando, são onde está a entrega de valor.”
| O que fazia isso antes | O que faz hoje |
|---|---|
| Imóvel como única unidade, em software de imobiliária | Imóveis, quartos e inquilinos como registros ligados |
| Dado de estoque mal relacionado entre ferramentas | Um estoque de imóveis e quartos, com inquilinos vinculados |
| Chamado de manutenção à mão e por mensagem | Formulários de chamado, com automações em gatilhos definidos |
| Vistoria e check-out tratados caso a caso | Fluxos de vistoria e check-out rodando por formulário e automação |
| Performance da carteira montada quando precisava | Painéis de performance, ticketing de ocupação e ociosidade, usados para definir prioridade da semana e do mês |
| Comercial conferindo detalhe de imóvel perguntando | Comercial integrado à operação, conferindo características e batendo oferta com estoque nos mesmos registros |
| Mensagem a inquilino, proprietário e fornecedor digitada | Automações de e-mail e WhatsApp |
O que não foi trocado. O sistema comercial próprio ficou e foi integrado. E-mail e WhatsApp ficaram como canais. Inquilinos, proprietários e fornecedores são os mesmos; a operação em volta deles agora é registrada e disparada.
A cadeia, ponta a ponta, para a estadia de um inquilino num apartamento compartilhado
- 1O comercial casa um interessado com um quarto num imóvel, conferindo características contra o estoque atualPessoa
Uma pessoa precisa casar o inquilino com o quarto.
- 2O inquilino é criado como registro ligado ao quarto, que é ligado ao imóvel; o contrato de noventa dias ou mais é anexadoAutomático
A cadeia é o registro.
- 3A vistoria de entrada é feita pelo formulário dela e guardada no quartoPessoa
O sistema não enxerga o apartamento.
- 4Durante a estadia, o inquilino abre chamado de manutenção por formulário; cada chamado fica ligado ao quarto e ao imóvelExterno
O chamado carrega seu contexto.
- 5Gatilhos no chamado roteiam, avisam o fornecedor ou o time interno por e-mail ou WhatsApp e acompanham até o fechamentoAutomático
O back office não lembra mais a rota.
- 6A satisfação é medida sobre a interação de manutençãoExterno
O índice é da empresa.
- 7O check-out é feito pelo formulário e pela vistoria dele; o quarto volta ao estoquePessoa
Uma pessoa precisa vistoriar na saída.
- 8Ocupação, ociosidade e performance da carteira atualizam nos painéis, que definem onde agir em seguidaAutomático
Os painéis leem os mesmos registros que a operação escreve.
Os elos difíceis são o 1, o 3 e o 7. Uma pessoa precisa casar o inquilino com o quarto, vistoriar na entrada e vistoriar na saída; o sistema não enxerga o apartamento. O que o desenho tirou foi a conciliação: como o inquilino está ligado ao quarto e o quarto ao imóvel, um chamado, uma vistoria ou um check-out carrega seu contexto, e os painéis leem os mesmos registros que a operação escreve. O relato do próprio fundador sobre o resultado de manutenção é que o back office ficou muito mais ágil; esse é o mecanismo.
O sistema não criou o modelo; segurou o modelo
"94" e "70 a 75" são dados como índice de satisfação em manutenção sem dizer se é percentual, CSAT ou nota tipo NPS, em que período ou com quantas respostas. A direção e o tamanho da mudança ficam claros no relato do fundador; o texto reporta os números como dados e não nomeia a métrica.
Nenhum tamanho de time antes ou depois é dado.
A estrutura da empresa, quartos dentro de imóveis com inquilinos em contrato longo, já existia. O que o sistema fez foi deixar essa estrutura ser registrada como é, que é o que dois anos de outros sistemas não conseguiram.
Apartamentos sob gestão e crescimento de faturamento descrevem a empresa. Nada na fonte os atribui ao sistema.
| Indicador | Resultado | De onde sai |
|---|---|---|
| Satisfação em manutenção | De cerca de 70 a 75 para 94, pelo relato do fundador | Entrevista gravada; autodeclarado, escala e método não informados |
| Agilidade do back office | Descrita como ganho muito grande | Entrevista gravada; sem medida |
| Estrutura de dado | De só imóvel para imóvel, quarto e inquilino ligados | Entrevista gravada |
| Visibilidade da carteira | De montada sob demanda para painéis usados em decisão semanal e mensal | Entrevista gravada |
| Tamanho do time frente ao modelo | Operação descrita como bem mais enxuta do que uma imobiliária tradicional do mesmo porte precisaria | Entrevista gravada; sem headcount |
O que este case não mede
Todas as descrições e as duas citações vêm de um cofundador numa entrevista gravada. Nenhum processo foi observado de forma independente.
Volume de chamados, tempo de resolução, ocupação, dias ociosos e headcount antes e depois não são dados.
Ver acima. Nada é afirmado sobre que tipo de nota é.
Vários trechos foram reconstruídos pelo contexto, inclusive o nome do índice de satisfação, que não foi recuperável. A menção do fundador a uma função de busca como recente sugere que a entrevista é posterior a esse recurso; nenhuma data é inferida disso. Um vídeo público da entrevista foi publicado em setembro de 2023.
Os quatrocentos apartamentos são do fim de 2023; um perfil sem data voltado a investidores dá carteira menor com meta maior. Nenhum é conciliado com a entrevista.
Ele descreve começar por tabelas relacionadas e construir formulários e apps a partir delas. Hoje o Jestor constrói e mantém o sistema em nome do cliente; esses trechos não são usados como evidência.
O modelo de dado é o produto
| Indicador | Número | Fonte |
|---|---|---|
| Rentabilidade média do aluguel residencial no Brasil em dezembro de 2025 | 5,96% ao ano; 6,68% em unidades de um dormitório | FipeZap, Índice de Locação Residencial, informe de dezembro de 2025 |
| Alta do aluguel residencial em Florianópolis em 2025 | 9,17% no acumulado até outubro; 11,17% em doze meses | FipeZap, informe de outubro de 2025 |
| Tipo de unidade com maior alta de aluguel em 12 meses | Um dormitório, 10,62% | Mesma fonte |
| Parcela das noites na maior plataforma de temporada em estadias de 28 dias ou mais | 18% no terceiro trimestre de 2023, contra 13% no primeiro de 2019 | Airbnb, comunicados da empresa |
O retorno do aluguel é maior no um-dormitório, e é o um-dormitório que mais valoriza. É o segmento do studio, do coliving e do quarto no apartamento compartilhado, exatamente a unidade que o software de imobiliária não consegue representar, porque para ele o imóvel é a menor coisa que existe.
Quando quase uma noite em cinco é reservada por um mês ou mais, o produto deixa de ser viagem e vira moradia, e a contabilidade da própria plataforma trata como contrato mês a mês. Uma operadora feita para contrato de noventa dias desde o começo está no segmento que as plataformas ainda estão aprendendo a atender.
Uma plataforma que trata a estadia como contrato mês a mês descobriu, na prática, o mesmo que esta empresa: a unidade não é o imóvel nem a diária, mas o período de um inquilino num espaço específico. Software que não representa isso não roda o negócio, por melhor que seja no resto.
Rentabilidade média e parcela de estadias longas descrevem o mercado. Ocupação, dias ociosos e satisfação em manutenção de uma operadora não estão em série pública; os painéis dela mesma, como neste case, são os números para planejar.
O sistema é feito sob medida e a responsabilidade por ele continua nossa
A Divid gastou dois anos aprendendo que o mercado de software tinha um modelo para imobiliária e um modelo para hotel e nenhum para ela. Esse é o caso geral de qualquer empresa cuja operação é nova: o modelo de dado vem antes das funcionalidades, e ferramenta de prateleira vende funcionalidade. A pergunta que um sistema sob medida precisa responder é o que acontece no ano dois: um modelo de dado que ninguém consegue estender quando a empresa adiciona um tipo novo de unidade, ou um painel que ninguém muda quando o conselho faz uma pergunta nova, vira a próxima ferramenta que não encaixa em três anos, com login.
Um construtor toca cada pedido do começo ao fim, com um sempre em execução.
Um novo fluxo, uma nova automação ou um novo painel entram pelo mesmo canal, sem virar projeto novo.
Se o que foi construído não está bom, ele é refeito. Revisões ilimitadas dentro da assinatura.
Assento nunca é a régua de cobrança, o que importa quando comercial, operação, fornecedores de manutenção e cada inquilino abrindo chamado tocam os mesmos registros.
As pessoas aprendem a usar o app delas como aprendem qualquer app, abrindo. Construir, configurar e manter continua do nosso lado.
Exportação completa a qualquer momento, por CSV e API. Conformidade SOC 2, sem taxa de saída. Dá para pausar em um clique e os sistemas continuam rodando.
Metodologia e fontes
As descrições de antes e depois e as duas citações vêm de uma entrevista gravada com o cofundador Arthur Estrella, usada pela transcrição automática. As citações foram limpas do ruído de transcrição sem alterar o conteúdo. O relato é da própria empresa e não foi auditado. Os trechos em que o fundador descreve construir a operação na plataforma por conta própria não foram usados como evidência.
Fundação, sócios, LinkLab, parceria com a Brognoli, modelo de negócio, cidade e quantidade de apartamentos: ACATE (maio de 2021), SC Inova (novembro de 2023) e perfil da empresa no GRI Institute (sem data). Os 400 apartamentos são da imprensa do fim de 2023. Os 90 dias de contrato mínimo são descrição da própria empresa do modelo de long stay. Os números de satisfação são do fundador, na entrevista gravada.
FipeZap, Índice de Locação Residencial, informes de outubro e dezembro de 2025. Airbnb, Inc., comunicados sobre estadias longas (2022 e 2023).
Nenhum volume de chamado, tempo de resolução, ocupação, dias ociosos ou headcount é afirmado, porque nada foi dado. O nome e a escala da métrica de satisfação não são chutados.